墨尔本中环外环地区房产拍卖创新高纪录

每星期六的墨尔本房产拍卖结果公布，传统上近城富人区总是占据最高价榜首位置。不过，近两周来，全墨尔本拍卖成交的纪录一再被中环外环的房产独占鳌头。

34 Kennedy St Glen Waverley Sold for $3,200,000

21 Clancys Lane, Doncaster $2,350,000

8 Bourke Street, Ringwood $1,705,000

房地产业内吁增设外国投资者印花税

房贷公司Loan Market的主席怀特（Sam White）呼吁，政府对购置本土房产的外国投资者另增一项印花税，但未具体说明应缴税费数额。

他称此举是为了给过热的投资市场降温，政府额外收入应用于支持首置业者进入房市。“各国房市都有其自然发展规律，但澳洲目前的房市却受外国买家和低利率左右。因此需迅速采取有关措施，否则后果将更加严重。我们并未在印花税上有过区别对待的行为，但目前的房市给了我们反驳的良机。”

怀特以新加坡为例，称该市场强制外国买家缴纳15%印花税，还指出新西兰塔斯曼区（Tasman）的诸多实用的经验。尽管新西兰一直都未推行印花税和资本收益税，但为了使投资市场降温也提高贷款与价格比率至80%以上，并限制银行借贷给消费者的资金。

打击外国买家已不是新鲜事，去年10月，麦格理集团（Macquarie Group）前银行家莫斯（Bill Moss）呼吁，对外国投资者征收5%的印花税。怀特还呼吁限制外国投资者购置任何住房大楼的公寓数量过半。他还举出了加拿大温哥华的例子，称中国投资这已将当地的家庭住房平均价格推升超过100万元。

我们华人会这么干吗？婴儿潮世代兴以房养老 瞒子女把遗产挥霍一空

因现金拮据而使用住宅价值来资助晚年生活的退休人士料将在未来三到五年内增加一倍。而且他们动用的往往是毫无疑心的子女以为自己几年后就能继承的遗产。

业内专家称，没有什麽能阻止反向抵押贷款客户用房产换取资金并将之挥霍一空。

澳洲老年人释放贷方协会（Seniors Australian Equity Release Association）会长托马斯（John Thomas）说，银行正竭尽全力阻止客户不负责任地挥霍他们得到的钱。

德勤（Deloitte）的年度反向抵押贷款报告发现，在2013年12月，全澳共有超过4.1万笔反向抵押贷款，总值高达35.6亿元，相比七年前的15.1亿元增加了一倍多。

无法取得其他形式贷款的退休人士往往可以利用他们的主要资产——家庭住宅——来获取资金。

目前依然没有任何政策对退休人士通过反向抵押贷款拿到钱之后该如何使用进行规范，在去世或房屋售出之前，客户也无需偿还这笔钱。

托马斯说，反向抵押贷款客户可以充分利用他们取得的资金，没有任何办法可以控制他们如何花钱。“我参加了一个焦点小组，这个焦点小组的领导人说，要是你愿意的话，你可以抵押房子贷款，抓起现金就冲去皇冠赌场（Crown Casino）然后将它挥霍一空。”他说，“他说的真是太对了。虽然我想应该还没有人这么做，但我想你也没法阻止人们这么做。”

报告发现，反向抵押贷款主要是用于提供收入（50%），偿还债务（33%）和家庭装修（17%）。平均贷款规模为8.5万元，借款人通常可以获得住宅高达25%的资产价值。

夫妇在市场上依然占据主导地位，占据64%，新借款人的平均年龄为75岁。

虽然在澳洲，申请反向抵押贷款的人还是相对少数，但报告作者，德勤金融服务合伙人希基（James Hickey）说，对所得款项的用途进行监视的做法是行不通的。“当你以大房换小房的时候，对钱的用法进行强制规定是非常困难的，太勉强了。”

澳洲金融规划协会（Financial Planning Association of Australia）会长兰塔尔（Mark Rantall）说，退休人士在申请反向抵押贷款前应该谨慎地思考清楚。“当你存款的时候，复利非常有利，但当你借钱的时候，它会吃光你的资本。”

反向抵押贷款的平均利率约为6.9%。

澳洲房市繁荣降温

澳大利亚的房市繁荣正在降温，但市场依然强健，5月份的住房贷款审批量保持稳定。

澳大利亚统计局周五表示，5月份的房贷审批有52,092笔，与4月份的52,071笔大致持平，但此前经济学家们预测会有0.5%的下跌。

澳新银行澳洲经济学负责人费波（Justin Fabo）表示，这些数据再次表明房市正在摆脱去年的强劲增长。他说决策者会对房市降温感到满意。

联邦证券（CommSec）经济学家塞巴斯蒂安（Savanth Sebastian）说房市正从矿业接过接力棒，充当经济增长的主要驱动力。

“房市繁荣正在降温，但依然保持相对强健。它将成为澳洲经济发展的主要动力，它支持就业，支持零售业，尤其是家具和地面铺装行业。它真的从矿业接过了接力棒。还要记住，由于几个月前的建筑审批量创下历史新高，接下来还有很多建筑工程。这也表明，未来12个月的住宅建设将非常强劲。”

为什么澳洲食品价格比其他国家贵这么多？

澳洲种植自己的水果蔬菜，肉类生产世界第一，还被海产丰富的海洋包围，但为什么澳洲人的百货账单会这么贵？澳人到海外旅行时就会不禁问这个问题，同时惊叹外国的食物多便宜！

虽然因素有很多，但专家们开始意识到部分原因是顾客已经习惯了高价格，而且诸如MasterChef 等美食节目可能鼓励人们购买高价食品。

证据

根据经济学人智库（EIU）的《2014全球生活成本调查》，悉尼是全球第5个生活成本最高的城市，次于新加坡、巴黎、奥斯陆和苏黎世。

关于食品价格，若按一篮子食物（面包、黄油、苹果、西红柿、鸡蛋、肉馅、新鲜鸡肉、奶酪、意大利面条和牛奶）的价格计算，EIU的数据发现悉尼的物价比伦敦、纽约和香港都要高。

根据Numbeo网站的数据，美国的百货价格比澳洲低24.85%，新加坡低18.52%，英国低12.25%，法国低9.67%，日本低9.47%。

都是澳人和MASTERCHEF的错

大部分人认为“市场力量”决定食物价格，但麦考瑞大学专门研究食物政治的Brigit Busicchia认为这并不是事实的全部。

她说澳人通常认为澳洲物价高是因为澳人的工资高，但这无法解释为何法国等其他高工资的国家的物价却更加便宜。她说：“这与工资或价格支持无关，这与社会支持什么以及政客认为选民会要求什么有关。”

Busicchia认为顾客被MasterChef或My Kitchen Rules等节目影响，使他们无意中接受了高价格。

澳人的收入足以承受高价

高级经济学家费格森（John Ferguson）认同澳人已经接受了食物高价多年，这部分原因是澳洲的经济强劲。

在本十年初，工资每年增长4-5%，费格森说这意味着价格增长都被吸收了。

其他原因

近年来例如干旱和洪水等极端天气也推高了部分食物的价格、例如昆州2010-11年的洪水导致香蕉价格飞涨。费格森说难以辨别在灾难过后，物价是否完全恢复。由于气候变化导致越来越多极端天气现象，这种问题将持续存在。

费格森说澳洲需要更多竞争，因为全国只有2间主要超市。不过他说未来2年将会十分有趣，因为预测工资涨幅将会减少，这将令超市巨头重新考虑它们的价格。

超市的责任有多大？

Woolworths是全球最赚钱的超市之一，克洛格澳新银行（Kelloggs ANZ）前执行长Jean-Yves Heude估算，由于澳洲被2大超市垄断，顾客支付的百货价格可能比正常高3-3.5%。
他说虽然增加竞争会有好处，但他认为区别不大。

“Woolworths的息税前利润是7.6%，为超市行业中最高。”他说英国超市Tesco是6.1%，Coles是4.8%，全球零售商的平均利润是3-4%。他说如果对比Woolworths和世界平均的差异，澳洲超市的垄断可能使价格提高了3-3.5%，但价格他认为这个差别不大，还有其他因素导致价格的更大差异。

澳洲人口比欧洲小

Heude说他认为澳洲人口较欧洲小是其中一个最大因素。欧洲的人口是4亿，过去20年被定位为一个制造业市场。这意味着企业要满足很多不同国家的更多人口，所以每样产品的生产成本就低。一间公司可以有多间工厂，每间工厂可以专注于一种技术或产品生产线。相比之下，澳洲和新西兰也被视为一个市场，人口可能小10倍。

“在澳洲和新西兰，可能一间工厂要制造所有产品。”

澳洲工厂通常使用较小型的机器，因此成本效益更低，多种产品要在相同的产品线上加工。
“其中一个大问题是转换，当你完成一种产品的生产后，你要制造另一种产品。”
“视乎产品的相似性，你可能要清洁生产线，可能要花12-24个小时，期间生产线都停产。”
澳洲地域宽广也推高了运输成本。

“例如，法国人口是澳洲的3倍，但面积却小15倍，意味着它的平均密度比澳洲大45倍。”

澳人工资高

澳洲的工资与其他国家相比算非常高。根据经合组织的数据，澳洲2013年的最低工资是21,475元，法国是20,588元，英国是17,437元，美国是15,748元。

监管

Heude说澳洲食品监管比海外国家更加极端，意味着进口其他国家的廉价产品将受到严格的限制。

例如在欧洲，基因改造成分不足0.9%的食物就可以标签为“无基因改造”（GMO-free），但在澳洲，必须是百分百无基因改造才能贴这个标签。

所以，如果一家公司想用到海外进口的面粉等成分，可能要面临2个昂贵的选择：要么按照澳洲监管标准在欧洲生产某种产品，要么在澳洲自己生产。

好消息

经过多年的增长之后，最近几年食物的通胀率实际上是下降了。根据经合组织的数据，经过2005年至2011年7年的增长之后，2012年的食物价格下跌了3.5%。

费格森说澳洲需要更多竞争才能鼓励降价，但表示超市已经在考虑下调价格，可能是意识到工资增幅将减慢。

费格森说为了鼓励进一步降价，他建议在农业生产方面创新，因为这可以使作物更能忍受极端天气现象并降低市场的动荡性。

「不惜对抗中国」 外长言论遭批损害对华关系

澳洲外长朱莉.毕晓普（Julie Biship）告诉费尔法克斯媒体，澳洲将不惜为捍卫和平、自由价值和法治而对抗中国。对此，反对党外交事务发言人、工党副党魁普利贝丝（Tanya Plibersek）指责政府严重损害了澳洲与中国的关系，称澳洲政府在亚太地区玩“零和”游戏是不对的。普利贝丝说，毕晓普对中国的严厉言辞令她感到失望。

周四，外长对费尔法克斯媒体记者说，澳洲将不惜对抗中国来保卫和平，自由和国际秩序。她说，我们知道最好的结果是是强化和中国的关系，但是我们也必须清醒地认识到会出现什么问题。

普莉贝丝并不同意政府的观点，她认为澳洲的最佳利益就是左右逢源，既和中国发展良好的关系，也与日本保持密切的关系。她说：“我认为，她的评论用词随便，起到相当的反作用。她应该明白，作为外交政策评论员和作为澳洲外交部长之间有天壤之别。澳洲外交部长的作用，是引导好我们与关系我们所有的邻居的关系，以确保为澳洲的最大利益服务。”

普莉贝丝表示，我们澳洲的最佳利益反映在，我们要和中国与日本两个朋友都保持密切的关系。我们应该通过我们的努力，确保中国和日本更好地了解彼此。

本周，日本首相安倍晋三到访澳洲，并在联邦国会发表演讲。澳洲和日本同意发展新的国防关系，两国将共享军事研发成果，而这恐怕并不是中国希望看到的。

外长比什普还说“中国不会尊重弱者”，并且暗示澳洲愿意对抗中国来捍卫澳洲的利益。
普莉贝丝不认同毕晓普的说法。她说：澳洲的外交政策就是要把澳洲的利益放在第一位。
澳洲最佳利益就是和中国与日本同时保持良好的合作关系，而不是得罪一个朋友而来讨好另外一名朋友。

艾伯特总理否认与日本改善关系意味着与中国关系恶化，他说：“国际友谊并不是一个零和游戏。同时加强广泛的友谊是有可能的。我们希望与日本有更好的关系，而且我认为我们很明显正在做到这点。但是我们也希望与中国发展更好的友谊。我们正在与中国进行自由贸易协谈。我对实现这一点仍然很乐观。”

失业率或见顶 澳央行加息预期料提前 。”

周四(7月10日)在澳洲6月就业数据公布后，澳洲联邦银行(CBA)的经济学家们称，投资者将不会因为日内出炉的澳洲6月失业率升至6.0%而对澳元进行获利了结。

该行解释称，因就业参与率的提高，澳洲6月失业率从5月份的5.9%升至6%，此前六个月剔除月度波动因素后的失业率一直徘徊在5.9%附近。

但是，该行称：“当你将失业率数据和就业市场的领先指标结合在一起分析时，我们会发现澳洲失业率更有可能正在见顶……如果失业率在近期见顶，且比澳洲储备银行(RBA)预期更低，那么市场将很有可能押注RBA提前加息。”

天花板依然坚硬 亚裔澳人难破瓶颈进入领导层

反种族歧视专员蒂姆（Tim Soutphommasane）称，“竹天花板”（bamboo ceiling）这种无形的升职障碍阻挠了亚裔澳人博取领导职位。据《堪培拉时报》报道，在本周四于柏斯所做的演讲中，蒂姆博士称，虽然有移民背景的澳人小孩比父母在本土出生的小孩在教育和就业方面表现更好，但在领导层，澳洲的文化多样性并未展现出来。

蒂姆博士称：“并非在所有领域都存在机会平等。我们的努力还值得怀疑。”他称，将近一半的澳人出生在国外或者父母中的一员出生在国外，且1/10的澳人有亚洲背景，但联邦议会中只有少数成员拥有非欧洲血统，只有不到2%的成员拥有亚洲血统。在联邦政府部门的83名秘书和副秘书中，只有3位来自于亚洲。蒂姆博士还称，在商业领域及一流大学的管理层，亚裔澳人的数目也很少。

他也谈及了拥有其他移民背景的澳人，比如出生于爱尔兰的现任澳航总裁乔伊斯（Alan Joyce）和前任澳讯总裁楚曦佑（Sol Trujillo），承认非亚裔背景的澳人也是种族偏见的受害者。但他质疑称，亚裔澳人是否比其他移民背景的澳人遭受的阻力更大。“就像女性发展存在玻璃天花板一样，亚裔澳人发展是否也存在着一道竹天花板？”

蒂姆博士称，有一个乐观的观点是，很少亚裔澳人担任领导职位的原因是大规模的亚洲移民直到上世纪70年代才开始进入澳洲，亚裔澳人领袖还在“酝酿”中。不过他还提出了另一个更值得批评的观点：澳洲文化中还存在着无视亚洲人的现象。他称，在媒体上，亚洲面孔都局限于主持美食节目。对亚洲人守法、工作努力和勤奋学习的成见也暗示者他们更加被动和顺从。

在谈及19世纪及20世纪受澳人雇佣的亚洲劳动力时，蒂姆博士说，澳洲应该避免创造21世纪亚裔澳人职业苦力阶层，将这些人锁在社会领导层之外。

澳二战老兵揭日军吃人恶行 炮轰艾伯特离谱

澳洲的二战退伍老兵和退伍军人俱乐部RSL对艾伯特总理赞美日本战争行径的言论表示愤怒和失望。

本周，艾伯特在国会致辞欢迎日本首相安倍晋三时，赞美了1942年偷袭悉尼港的日本潜艇的“技能和荣誉感”。他说：“即使在二战期间，即使我们不认同日本的作为，澳洲对日本在战争中表现出的技能与使命必达的荣誉感仍相当钦佩，战争中最激烈的对手也能变成最好的朋友。”

然而，曾经参加过科科达小径战役的92岁退伍军士格里菲斯（Len ‘Griffo’ Griffiths）说，当他在小径上与残酷的敌手战斗时，并没有看到日军表现出多少荣誉感。“他们是好士兵，可他们也他X的吃人啊，我亲眼看到他们把阵亡澳洲士兵的手臂肌肉砍下来当成食物。”现居堪培拉的格里菲斯揭露。

“日本想要忘记过去，可对于当时置身于那里的人，我们无法忘记。”他说。

二战时在第三民兵营服役的格里菲斯认为，艾伯特的演讲太随便，太离谱。

新州退伍军人俱乐部（NSW RSL）主席罗维（Don Rowe）说，他的办公室接到了好几通战俘家庭打来的电话，对艾伯特的话表示不满。“RSL也对他的讲话感到非常失望，”罗维说，“日本军队的作战技巧确实熟练，但他们对待战俘和平民的方式没有丝毫荣誉感而言。”

“酷刑、饥饿、屠杀和强迫从事苦力劳动绝对不是有荣誉感的行为，”他说，“荣誉感”绝对是个错误的用词。

退伍军人俱乐部全澳主席杜兰（Ken Doolan）表示，在澳日交战前，日本在中国所做的一切，例如在1937年的南京大屠杀中，日军在短短六周内屠杀了30万中国平民，奸淫掳掠，以及在澳日交战中对澳洲军队所做的一切，都毫无荣誉感可言。

“历史事实摆在那儿呢。”他说。

安倍在澳洲国会发表演讲时提到了科科达（Kokoda）和山打根（Sandaken）两地——日军在这里犯下了一些最为恶劣的战争罪行。但安倍并没有对此道歉，只是表示将谦卑地反对历史的罪恶和恐怖。“我谨在此代表日本发言，代表日本人民，向那许多失去生命的灵魂致以最诚挚的哀悼。”

与此同时，澳日两国似乎有望签署军事协定，甚至可能签署军事条约。澳洲目前只跟美国和纽西兰订立了有约束力的安全条约。

海外生来澳留学人数 中国大陆仍独占鳌头

 2014年7月11日澳洲广播公司报道，澳洲政府公布的有关海外留学生人数的报告显示，来自中国大陆的留学生人数继续稳步上升，独占赴澳海外留学生国家人数排行榜的第一位。

　　澳洲联邦政府属下的澳洲教育国际(Australian Education International)每个月都会公布有关海外留学生的最新数字。到今年5月份的一年中，中国留学生人数仍居在澳国际学生之首，远超过来自位于第二到第五位国家（即：印度、越南、韩国和马来西亚）留学生的总和，占澳洲境内留学生总数的28.5%。

　　最新数字还显示，大部分中国留学生是来澳洲就读高等教育、强化英文以及中学课程的，分别占了在澳洲就读高等教育的海外留学生的将近四成（印度位居第二），就读强化英语课程海外留学生的22.6%（巴西排在第二），就读中学课程的海外学生的几乎一半（越南排第二位）。

　　澳洲联邦教育部在接受澳洲佳采访时指出：“中国是澳洲最大的海外学生来源国。来自联合国教科文组织的统计数字显示，澳洲是继美国、日本之后，中国学生第三大出国留学目标市场。澳洲政府将为中国及各国学生赴澳留学继续简化学生签证申请程序，为高等教育毕业生继续提供毕业后的工作签证。”

　　教育部认为年初，澳洲学生签证评估框架的修改意味着中国的初中学生也可以留学澳洲。这希望会带来更多的中国留学生，扩展中国赴澳洲留学的市场。

　　此前，澳洲只允许高中学生赴澳留学。同时，那时政府对中国留学生的签证申请、资金担保都要求严格。据中国教育中介介绍说，近几年来，希望到澳洲就读的中国留学生人数在不断增加之中，并没有受到澳元高利率的负面影响。

　　澳洲教育国际这一报告还显示，作为交换学生来澳洲就读不颁发证书课程的中国留学生也超过了美国，占有此类学生的27.7%，很快达到美国的两倍。

　　在澳洲海外留学生就读的另一个教育领域——技术职业教育方面，印度学生占了主导，约占市场份额的18.6%，中国排在第二位，不到10%。韩国、泰国分别排在第三和第四位。

　　就各地区的学生增长幅度来看，位于南美洲的巴西在5月份截至的一年里增长超过40%，菲律宾、尼泊尔、台湾和越南也增加20%到30%之间。中国留学生人数的增长则没有那么快，仅为6.1%。

　　澳洲联邦教育部指出不同国家留学生情况并不一样。例如尼泊尔的留学生主要集中在高等教育领域，菲律宾的学生多就读职业教育及培训，而巴西的学生则多注册于强化英语课程。教育部认为这说明各国留学生的教育需求是多样的，而澳洲在各个教育领域都有相应的课程来满足各国留学生的教育需求。　

全球城市生活成本榜出炉 悉尼跌出前十

澳元或许仍顽固高企，但已走弱至将悉尼带出全球十大昂贵城市排行榜的水平。

美世咨询公司《2014年生活成本调查》显示，悉尼仍是澳洲最昂贵的城市，但已经从全球第九的名次坠落至第26名。

这份调查涵盖了五个大陆的211个城市，衡量了包括住房、交通、食物、衣服、家庭货物和娱乐的成本。

澳洲的其他州府城市在这份调查中的排名也退步，墨尔本从第17位降至第33位，珀斯从第19名推后至第37名，布里斯本则直接跌出50名开外。

美世人才业务主管亚当斯（
Garry Adams）称，澳元走软是澳洲城市排名退后的主要原因。自2010年7月份以来，澳元就暴跌了14.6%至94.06美仙。

但是，这并不意味着澳洲城市对居民来说变得更可负担。不过亚当斯称，这使得澳洲在全球的竞争力加强，尤其是在吸引优秀人才方面。

“与去年相比，悉尼跻身全球十大最昂贵城市榜单，我们必须确保工资能平等地反应生活成本的差异，这样才能将海外人才吸引到悉尼并留在悉尼。”“现在，我们在设定工资和从全球人才市场中吸引职员方面变得更加灵活。”

亚当斯还表示，排名的下降还将吸引更多公司将亚太地区的总部设定在澳洲。

与此同时，中国城市的排名却大幅上涨。上海前进了三个名次，从去年的第14名挤进了今年的第10名。北京紧随上海之后，排在第11名，深圳上升12个名次，排名次17，广州跳升11个名次排第24。

亚当斯将中国城市排名的提高归咎于汇率变动。人民币对美元自2010年以来增值10%以上。“人民币的升值和西欧汇率的变动导致这些地区的国家变得更昂贵，并将澳洲和新西兰的城市挤出了榜单。”

安哥拉首都罗安达对海外工作者来说依旧是全球最昂贵的城市，乍得的恩贾梅纳排名第二。
其他进入前十的城市还包括香港（第3名）、新加坡（第4名）、苏黎世（第5名）、日内瓦（第6名）、东京（第7名）、伯尔尼（第8名）和莫斯科（第9名）。

本周末房产拍卖将更冷清 墨尔本人气最旺

澳洲房产拍卖市场迎来了一年中传统的淡季，本周末上市待拍卖的房产数量减少了。

RP Data的数据显示，本周末澳洲州府城市共将举行1268场拍卖会，其中墨尔本的拍卖会最多，共有527处房产预计将寻找新主人。

悉尼共有497处房产待售，布里斯本有103处，阿德莱德79处，堪培拉38处，珀斯22处。

维州房地产协会（Real Estate Institute of Victoria）认为，待拍卖房产数量在下下周将有所回升，尽管幅度可能很轻微。

RP Data的发言人Robert Larocca称，今年已经过去了一半，维州房地产协会复审了他们的私人销售市场，结果发现到莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）是今年房价增长最快的地区。

莫宁顿半岛中介机构Nicholas Lynch的Davis Cowie本周将出售Mt Martha地区Marriott Drive 62号的一栋房产。

这栋五卧室独立房询问价在53万元以上，将在周六展开“盛大的开放参观活动”。这将是该房产唯一的一次公开看房机会。