2015年墨尔本房地产市场趋势预测

墨尔本连续4年被选为世界上最适宜居住的城市，墨尔本有很多值得骄傲的地方，包括强劲的房地产市场。在过去一年里，墨尔本房市经历了稳定的增长，在新的一年里，好时光还能继续下去吗？2015年投资者将面临怎样的市场形势？

据《澳洲房产投资》杂志报导，地产集团(Domain Group)的资深经济学家威尔逊博士(Andrew Wilson)说，墨尔本房价涨势在上个财政年度里相当强劲，仅次于悉尼。墨尔本的别墅中间房价在2013-2014财年增长了9.3%，这个数字比起2009-10年21.9%的巅峰值还有所不及，但也是自那以后的最高增长率。

新财年的市场赢家

目前墨尔本市场上的首次购房者达到了历史新低，威尔逊说，中间至高价位的物业买卖构成市场活动的主体。一般来说，房价在55万以下属于低端市场，55万-125万是中等市场，125万以上是高端市场。

“墨尔本近郊中等价位的市场将是2014-15财年表现最强劲的部分。”他预测说。

威尔逊表示，东区远郊将继续吸引买家，尽管房价增长率可能比目前低一些。

“东区近郊的高端物业也会继续受到富裕买家的青睐。”

墨尔本房市的常胜将军

维州地产协会(REIV)的一位发言人说，墨尔本东区和东南近郊是2014年市场上最突出的优胜者。

威尔逊也表示同意，东区表现特别强劲，“特别是东区近郊一带——这是个稳固的精英市场，是常胜将军”他说，“包括从Hawthorne一直到Camberwell，Balwyn和Glen Iris”。
东区热闹的买卖活动很大一部分来自中国买家，这是墨尔本市场上一个有趣的现象。

North Balwyn是东区近郊的领头羊。“过去一年里，价格涨幅超过20%，富裕的华人买家很喜欢这里。”

在东南区远郊，市场的领头羊是Glen Waverley，这是中等价位的市场，也是受华人青睐的地区。

“这个区房价也涨了20%以上。”威尔逊说。

地产公司Harcourts的负责人鲍拉(Lou Paola）也是Glen Waverley居民，他说，在过去10年里，这个区经历了巨大的变化。

亚洲元素影响着住宅和商业房地产市场，增加了当地的餐饮选择。“现在我们有韩国餐馆，马来西亚餐馆，捎带着少许欧洲风情。”

“这个区的资本增值每年都在稳定增长。我记得以前每一、两个月才有一套百万物业售出，现在这是常事。”

Glen Waverley靠近CBD是另一个强劲的吸引力。

“很棒的公共交通。靠近Monash大学，Deakin大学。这是一个以家庭为主的地区，公园和娱乐设施都在家门口”鲍拉说。

Ray White Glen Waverley的董事Andrew Davis说，Glen Waverley中学是维州最好的公立中学之一。

“房租需求强劲，但因为房价大幅增长，所以投资回报率非常低。”他说。

威尔逊说，其它有吸引力的地区还包括墨尔本东北近郊，例如Fairfield到Ivanhoe。
REIV表示，2015年房价和销售量的增长主要集中在东区中部和外围一带。最近几个月，在远郊区，如Point Cook,Noble Park和Werribee都经历了可观的增长。

市场的驱动因素

根据REIV，2015推动维州房地产市场发展的因素包括：

人口增长：墨尔本人口增长很快，新房建筑量在过去三年放缓，房屋供应不足。但在墨尔本CBD有大量新盖公寓。

稳定的利率：为买家创造了有利的融资条件。

乐观的消费者情绪：在过去12个月里成为推动市场的动力，但威尔逊表示当地经济表现不佳。“维省失业率仍然处于全国最高水平。”

“如果墨尔本失业率继续上升，会对房地产市场产生负面影响，因为它开始影响到消费者信心。”“如果经济问题持续下去，会阻碍房价上涨，特别是在低端市场上。”

最近的趋势

市场分析机构Residex的创始人爱德华(John Edwards)说，市场的增长率在放缓，这一趋势将持续未来几年。“单元房市场已经出现潜在的供过于求，过去12个月的房价增长率（5.8%）低于7.64%的长期平均增长率”。

未来的走势

爱德华相信，增长周期的峰顶已经过去，“市场会继续放缓，我们不要期待能看到高于通货膨胀率的增长。”他说。

“利率可能会在今年某时调高。储银将继续唱衰市场以确保不会出现‘房市泡沫’”。爱德华相信这些因素会导致投资者更谨慎。

REIV也相信，在2015房市会继续增长，但是速度会放缓。“12月至2月是房市的淡季，但是就整个市场趋势而言，2015有增长放缓的迹象。”

对投资者来说并不都是坏消息。爱德华说，能够负担得起的地区在2015年将出现合理的增长。

“所以，就是好好调研，购买合适的房产。那些价值好，价格又低于中间房价的物业将有最出色的表现。”爱德华说。

过去一年 新州居住房产用地增值1200亿

据《每日电讯报》报道，在过去12个月中，新州房地产繁荣使房屋业主的土地增值1200亿元，沃拉拉（Woollahra）超过莫士文（Mosman）成为悉尼“最昂贵”郊区。新州平均土地价值去年间上涨11%达1.12万亿，其中中海岸和悉尼地区都出现显著增幅，这主要是因为新州推出的新基建项目刺激住房需求，推高部分地区的房价。

威弗利（Waverley）、猎人山（Hunters Hill）、威乐比（Willoughby）和曼利（Manly）等地居住用地均价都突破百万大关，沃拉拉居住用地平均价格更是飙升13.8%达140万。莫士文居住用地均价为139万，同比增加7%；威乐比录得最大的居住用地均价增幅，去年间从78.8万增至108万，涨幅达37%；宾士镇（Bankstown）居住用地均价猛涨29%达51.9万；霍恩斯比（Hornsby）、希尔斯郡（Hills Shire）及坎特伯雷（Canterbury）均录得21%或以上的居住用地均价增幅。

多地居住用地价格增长都与新基建项目的推出有关，这些项目包括预计于2019年竣工的西北铁路线（North West Rail Link）。新州房产估价师西蒙（Simon Gilkes）表示：“在过去12个月左右的时间里，新州房市迎来强势的发展动力。像希尔斯郡这样的地区也有可观的增长，可见这或多或少都是因为这条铁路线开发的关系。”另外，海岸地区土地价值也在多年来首次迎来较大的增幅，其中怀昂（Wyong）、壳港市（Shellharbour）和戈斯福德市（Gosford）分别上涨9.6%、8.2%和8.1%。

纽卡素的地价上涨10.3%达25.5万，成为悉尼市以外地价涨幅最大的地区。正因为地价普遍上涨，因此成千上万名有两套房产的业主以及企业家将面临更高的土地税费。

土地税的征收对象是拥有价值达43.2万或以上的非主要居住房产的业主。今年，威乐比地区的这些业主的土地税将从去年的平均6000元左右升至1万元左右；悉尼市方面同期也将从2212元增至3300元。

经过前年地价3.2%的总体增幅以及前些年相对不济的情况后，新州去年终于迎来了11%的大涨幅。在新州152个地方政府辖区中，仅有22个辖区地价出现下跌，其中跌幅最大的是科巴尔（Cobar），下降10%。

华裔女移民勤恳工作圆梦新西兰 努力贡献自身力量

中新网1月9日电 现年50岁的新西兰基督城华裔移民陆秀萍(Xiou Ping Lu)完全明白“努力工作”的涵义。她曾干过清洁工、农场工人、理发师、工厂工人，当过水果采摘员、裁缝，拥有了自己的生意……当然，还有妻子和母亲这两个重要的角色需要承担。

“我一直在用自己的双手赚钱。”她说：“不管怎样，我都不会向政府要求帮助。”来自中国的陆秀萍，如今已在新西兰生活了18年。在泉州长大的她，家里有4个兄弟姐妹。

在哥哥把她介绍给了一个生活在新西兰的马来西亚男人后，陆秀萍离开了家。当时，不懂英文的陆秀萍怀揣500港币，平安抵达了新西兰。3天后，她设法在一家工厂找到了工作，养活自己。

数年后，陆秀萍在Upper Riccarton买下了一处房子，“尽管很多人都说，你肯定买不起房的。”

对陆秀萍来说，她所做的一切，都是为了孩子。如今，她17岁的女儿和16岁的儿子都在Burnisde高中上学。“我女儿想明年去奥塔哥大学学医。”陆秀萍说道。

大约4个月前，陆秀萍在Staveley St开起了Avonhead Chinese Takeaway and Catering shop，生意很是不错。她说，这一切都要得益于她的“好厨艺和友好的微笑”。在她的手机里，还留着一张和基督城市长Lianne Dalziel的合影，拍摄地点是近期一次慈善活动上陆秀萍的摊位门口。

“市长非常友好，而且她喜欢我做的菜。”陆秀萍露出自己“招牌式”的笑容。

每天上午9点，陆秀萍便会开始清扫厨房，为一天的忙碌工作做准备，“打扫……打扫……太多东西要清扫了。我喜欢我的店干干净净的。”

“身为父母，我们勤力工作，希望为孩子们提供良好的教育，创造美好未来。”陆秀萍说，她喜欢基督城，认为新西兰“是最美丽的国家”，她唯一感到不满的，就是听到有人说中国移民“抢了本地人的工作”。

“努力工作是我们的传统……这也让我们做出了自己的贡献。”陆秀萍说，她希望能在明年开第二家店，让他的丈夫“解放”出来——如今他拥有一份工厂的全职工作，但一直忍受着膝伤困扰，“他需要拄着拐杖工作，如果我能开起第二家店，他就不需要工作这么长时间了。”